1. FHA 대출이란?

• FHA 대출은 미국 주택 및 도시 개발부 산하 연방 주택청(Federal Housing Administration, FHA)이 보증하는 주택담보대출입니다.

• 낮은 계약금(다운페이먼트)과 신용 점수 허용 기준 덕분에 처음 주택 구입자나 신용 상태가 완벽하지 않은 사람들에게 인기입니다.

• 단, 모기지 보험료(MIP, Mortgage Insurance Premium)를 반드시 지불해야 합니다.

 

2. FHA 대출 주요 장점

• 신용 점수 580 이상일 경우 최소 3.5% 계약금만 필요

• 신용 점수 500~579 사이도 10% 계약금으로 대출 가능

• 파산, 재정 문제 등 과거 문제가 있어도 대출 자격이 될 수 있음

• FHA 마감 비용(closing cost)을 대출에 포함 가능

 

3. FHA 대출 자격 요건

• 주택은 FHA 승인 감정인에 의해 평가받아야 함

• 주택은 반드시 1차 거주용이어야 하며, 투자용이나 2주택자는 불가

• 등기 후 60일 이내에 거주 시작해야 함

• 주택 검사를 통해 최소 재산 기준 충족 여부 확인

 

4. 계약금(다운페이먼트)

• 최소 계약금 비율은 신용 점수에 따라 다름

  • 신용 점수 580 이상: 최소 3.5%

  • 신용 점수 500~579: 최소 10%

• 계약금은 현금 또는 '선물 자금'(gift fund) 지원 가능하나, 반드시 문서화 필요

 

5. 모기지 보험(MIP)

• FHA 대출자는 반드시 모기지 보험료 지불 (MIP)

• 선불 MIP는 대출금액의 약 1.75%

• 연간 MIP는 대출 기간, 계약금, 대출금액 등에 따라 대출금액의 0.45%~1.05% 수준

• 계약금이 10% 이상일 경우, MIP는 최대 11년 동안만 부과됨; 그 이하 계약금은 대출 기간 내내 부과

 

6. 신용 점수와 DTI(부채 대비 소득비율)

• 신용 점수는 300~850 사이이며, 여러 요소에 의해 결정됨:

  • 신용 유형 및 사용량, 결제 이력, 신규 신용 등

• DTI 비율 = 월 부채 상환액 ÷ 월 총 소득

  • 낮을수록 대출 승인에 유리

• 신용 점수가 높으면 DTI가 다소 높아도 대출 자격 가능

 

7. 대출 한도

• FHA 대출 최대 한도는 주택 위치한 카운티별로 다름

• 2022년 기준:

  • 고비용 지역: 최대 $970,800 (1 유닛 주택 기준)

  • 저비용 지역: 최소 $420,680

• 멀티 유닛(2~4가구) 주택은 한도 더 높음

 

8. FHA 금리

• 금리는 기존 모기지와 비슷하거나 경쟁력 있음

• 개인 신용, 소득, 계약금, DTI 등 여러 요인에 따라 변동

 

9. 소득 요건

• 구체적인 소득 최소 기준은 없으나, 안정적이고 지속적인 고용 증명이 필요

• 소득 증명 자료: 급여명세서, W-2, 세금 신고서, 은행 내역 등