점보 대출 (Jumbo Loan) 완벽 정리

​

1. 점보 대출이란?

점보 대출은 **연방 주택 금융 기관(FHFA)**에서 정한 대출 한도(conforming loan limit)를 초과하는 모기지 대출입니다.
즉, Fannie Mae와 Freddie Mac이 구매할 수 있는 한도를 넘는 비규격(Non-Conforming) 대출로, 정부 보증이 없는 민간 대출입니다.

​

2. 왜 점보 대출은 Non-Conforming인가?

• Fannie Mae와 Freddie Mac은 FHFA가 정한 대출 한도 내 대출만 구매 가능

• 점보 대출은 이 한도를 초과하기 때문에 이들 기관의 보증이나 구매가 불가능

• 따라서 점보 대출은 별도의 민간 투자자와 금융 기관이 자금을 조달하고 투자자를 모집

• 위험 부담이 커서 심사 기준과 비용이 일반 대출보다 더 까다롭고 높음

​

3. 대출 한도(Conforming Loan Limit)

• 2022년 미국 대부분 지역 단독 주택 대출 한도: $647,200

• 고비용 지역(예: 알래스카, 하와이)은 최대 $970,800까지 가능

• 일부 카운티는 중간 주택 가격에 따라 별도의 한도 적용

• 자신이 구매하려는 지역의 한도는 FHFA 공식 홈페이지에서 확인 가능

• ​

4. 점보 대출이 필요한 경우

• 고가 주택을 구매할 때

• 대출 한도 내에서 원하는 주택을 찾기 어려운 지역에서

• 최근 집값 상승으로 중산층 주택도 점보 대출 필요성이 커짐

5. 점보 대출 금리 및 비용

• 일반 Conforming Loan 대비 금리가 0.25~1% 높을 수 있으나, 경쟁력 있는 금리도 가능

• 계약금(다운페이먼트)은 보통 20% 이상 요구됨(신용 점수 및 대출 규모에 따라 달라짐)

• 대출 수수료, 평가 비용, 서류 처리 비용 등이 일반 대출보다 높을 수 있음

• 일반적으로 PMI는 필요하지 않으나, 상황에 따라 요구될 수 있음

​

6. 점보 대출의 심사 기준

• 신용 점수: 보통 최소 700점 이상 요구, 점수 높을수록 유리

• 부채 대비 소득 비율(DTI): 보통 36% 이하 권장, 최대 43% 허용하는 곳도 있음

• 소득 증빙: 최근 2년치 세금 신고서, 급여 명세서 등 제출 필수

• 자산 증빙: 계약금 및 상환 능력 증명 위해 은행 잔고, 투자 내역 등 필요

• 재직 기간: 보통 최소 2년 이상 동일 업종 근무 요구

​

7. 점보 대출 신청 절차

1. 사전 상담 및 사전 승인 받기

2. 주택 매물 선정 및 계약 체결

3. 대출 신청서 제출

4. 서류 심사 및 대출 심사

5. 대출 승인 및 조건 협의

6. 서류 서명 및 클로징

​

8. 점보 대출 활용 가능 부동산 종류

• 주요 거주용 단독 주택

• 세컨드 홈(휴가용 주택)

• 투자용 부동산

• 다가구 주택

• 신축 및 리모델링 주택

​

9. 점보 대출의 장단점

• 장점:

  • 고가 주택 구매 가능

  • 다양한 상품과 조건 선택 가능

  • 경쟁력 있는 금리 제공 가능

• 단점:

  • 일반 대출보다 심사 기준 엄격

  • 높은 계약금 및 비용 부담

  • 승인 및 서류 준비에 시간이 더 걸릴 수 있음